賃貸借契約の種類とアドバイス

普通建物賃貸借契約と、定期建物賃貸借契約についてのご説明です

賃貸借契約の種類について

(1)普通建物賃貸借契約
更新のある契約で、当初定めた契約期間が満了になっても借主が更新したければ契約を続けることができる契約です。
注意点としましては、オーナー様からの解約の申入れは正当事由※を伴わなければならず、非常に困難な点です。
※正当事由とは、建物の老朽化により建替えを余儀なくされた場合など、社会通念上やむを得ない事情がある場合に限られます。
(2)定期建物賃貸借契約
契約期間が満了すると更新がなく、借主は退去しなければならない契約です。
ただし、オーナー様と借主双方に再度契約してもよいとの意思があれば、再度契約をする事が出来ます。
注意点としましては、契約期間の途中であっても借主からの中途解約の申し入れは出来ますが、オーナー様からの中途解約の申入れが出来ない点と、
普通賃貸借契約に比べると契約期間の制限があるため、賃料を相場より低めに設定する必要があったり、成約までに時間がかかるケースがあります。

定期建物賃貸借契約と普通建物賃貸借契約の主な比較

  普通建物賃貸借契約 定期建物賃貸借契約
契約方法 民法上、書面でも口頭でも可能ですが、当社では書面にて契約しております。 ①書面による契約に限る
②「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付してオーナー様が説明しなければなりません。
契約更新 借主の希望があれば更新できます 更新はありません(相互の合意により再契約可能)
契約期間 ①1年未満の契約は、期間の定めのないものとされる
②期間の上限は、2000年3月1日以前は20年
2000年3月1以降は、無期限
※当社は公約期間2年間で設定しております(店舗等を除く)
自由に設定できる
①1年未満の契約も可
②期間の上限は、無制限
オーナー様からの解約 正当な事由がない限り解約不可 オーナー様は1年以上の契約の場合、契約満了時の1年以内6ヶ月間は、オーナー様の側から定期建物賃貸借を終了させることは出来ません
借主からの途中解約の可否 特約の定めによる。
※当社では借主からの1ヶ月前の申し入れにより可能
(200㎡未満の住宅)
①特約により可能
②特約に関わらず、転勤、療養、親族の介護などのやむを得ない事情により生活の本拠地として使用する事が困難になった場合は、借主からの1ヶ月前の申し入れにより可能
(200㎡以上の住宅・事業用建物)
特約の定めによる

賃貸借契約のアドバイス

他に持家があり、長期的な資産運用を計画的にお考えの方、期日に特段の目途はなく後に転売を視野に入れられている方は、
「普通建物賃貸借契約」がオーソドックスな契約形態として好まれています。

国内外の転勤で、2年を越えて持家を空けておかなければならない状況(他に所有物件ナシ)になり、ローンの支払いが多く残られている方や、期日に目途があって何年後かには、売却を検討されているなどの諸事情がある方には、「定期建物賃貸借契約」が好まれています。

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